Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM trong những tháng đầu năm 2025 chứng kiến những tín hiệu tích cực về thanh khoản. Tuy nhiên, ngành này vẫn phải đối mặt với áp lực từ nguồn cung hạn chế, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Để hiểu rõ hơn về tình hình hiện tại và những triển vọng trong tương lai, chúng tôi đã có buổi trò chuyện với bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM.
Thanh Khoản Cải Thiện Nhưng Nguồn Cung Hạn Chế
Bà Giang Huỳnh cho biết trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản tại TP.HCM và toàn quốc đã tiếp tục phải đối mặt với việc nguồn cung nhà ở còn rất hạn chế. Các dự án mới chủ yếu xuất phát từ những chủ đầu tư đã hoàn thiện pháp lý, quy mô nhỏ và tập trung tại những khu vực có quỹ đất sạch.
“Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ sự thiếu cân bằng giữa cung và cầu. Nhu cầu ở thật vẫn cao, nhưng nguồn cung lại thiếu đa dạng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền,” bà Giang cho biết. Điều này đã dẫn đến việc giá bán tiếp tục tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Người mua hiện đang trở nên thận trọng hơn, chỉ lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công đảm bảo và tính thanh khoản tốt.
Triển Vọng Nguồn Cung Nhà Ở Cuối Năm
Theo dự kiến, vào quý IV/2025, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức khiêm tốn. Bà Giang nhấn mạnh rằng phân khúc trung cấp sẽ chiếm tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung căn hộ sắp ra mắt.
Bà cũng chỉ ra rằng các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An sẽ trở nên sôi động hơn trong việc cung ứng sản phẩm mới, nhờ vào quỹ đất rộng và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Nhiều dự án tại đây sẽ phát triển đa dạng về phân khúc giá, đóng góp vào việc giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung tại TP.HCM, đặc biệt trong phân khúc tầm trung và bình dân.
Khó Khăn Của Phân Khúc Nhà Ở Vừa Túi Tiền
Mặc dù phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” vẫn là nhu cầu thực tế, nhưng theo bà Giang, trong ngắn hạn, phân khúc này vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu là do chi phí đầu vào và giá đất tăng cao, dẫn đến các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hơn để đảm bảo biên lợi nhuận.
“Ở vùng ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nguồn cung nhà ở hợp túi tiền có thể sẽ gia tăng nhờ cải thiện hạ tầng giao thông và giá đất còn tương đối phải chăng. Người mua có nhu cầu ở thật sẽ cần chấp nhận việc di chuyển ra xa trung tâm để có mức giá hợp lý hơn,” bà Giang cho biết thêm.
Những Nút Thắt Về Pháp Lý Cần Giải Quyết
Nói về vấn đề pháp lý và thủ tục đất đai, bà Giang chỉ ra rằng các “nút thắt” lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở quy trình pháp lý kéo dài, đặc biệt là các bước thẩm định quy hoạch, xác định giá đất và cấp phép xây dựng. Ngoài ra, chi phí sử dụng đất cao và việc khó tiếp cận quỹ đất sạch cũng tạo ra rào cản lớn cho doanh nghiệp.
“Chỉ khi những vấn đề này được giải quyết một cách đồng bộ, thị trường mới có thể khởi sắc mạnh mẽ trong những năm tới,” bà nhấn mạnh.
Thách Thức Dành Cho Các Chủ Đầu Tư Nhỏ
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, các chủ đầu tư nhỏ và vừa đang phải đối diện với nhiều thách thức, từ chi phí đất cao cho đến nguồn vốn lớn và sự cạnh tranh khốc liệt với các tập đoàn lớn. Bà Giang cho biết, mặc dù việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng đã có phần dễ dàng hơn, chi phí vốn vẫn ở mức cao, làm giảm biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp nhỏ.
“Để duy trì hoạt động hiệu quả, các doanh nghiệp nên tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thật và dòng tiền ổn định. Họ cũng nên hợp tác hoặc liên doanh với các đối tác tài chính mạnh để chia sẻ rủi ro và tận dụng nguồn lực,” bà Giang khuyến nghị.
Dự Báo Thị Trường Nhà Ở Việt Nam Năm 2026
Nhìn về năm 2026, bà Giang tin rằng thị trường nhà ở khu vực phía Nam sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt. Các yếu tố pháp lý, tín dụng, nguồn cung và tâm lý người mua sẽ có sự cải thiện.
“Nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ những tiến triển trong thủ tục hành chính và quy hoạch sau khi hợp nhất vùng đô thị,” bà cho biết. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp và đô thị vệ tinh được đánh giá có dư địa phát triển lớn nhất.
Lời Khuyên Dành Cho Người Mua Nhà và Nhà Đầu Tư
Cuối cùng, bà Giang đưa ra một số lời khuyên cho người mua và nhà đầu tư hiện nay. Với người mua để ở, bà cho rằng điều quan trọng nhất là nên ưu tiên chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng và uy tín của chủ đầu tư. Hiện tại, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang khá thuận lợi, vì vậy người mua có thể tận dụng các gói vay ưu đãi để xây dựng phương án tài chính dài hạn.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, bà Giang khuyên rằng giai đoạn 2025-2026 sẽ đòi hỏi chiến lược chọn lọc và dài hạn hơn. “Họ nên tập trung vào các sản phẩm có vị trí chiến lược, khả năng khai thác cho thuê tốt hoặc nằm trong khu vực hạ tầng đang hình thành. Ngược lại, hạn chế đầu tư ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để tránh rủi ro,” bà nhấn mạnh.
Tóm lại, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM đã có những cải thiện về thanh khoản, nhưng vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là thiếu nguồn cung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Những yếu tố như pháp lý, nguồn lực và chiến lược đầu tư sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình tương lai của thị trường trong các năm tiếp theo.
