Trong chín tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ tại TP.HCM đã ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ với sự gia tăng đáng kể về giá cả. Điểm nhấn của sự chuyển mình này đến từ các khu vực được đầu tư hạ tầng quy mô lớn, nhất là khu Đông và khu Nam.
Tăng Giá Sắc Nét
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, khu Đông (bao gồm Thủ Đức, quận 2, quận 9 cũ) và khu Nam (quận 7 cũ, Nhà Bè cũ) tiếp tục là tâm điểm của tăng trưởng nhờ sự đô thị hóa nhanh chóng và giao thông kết nối thuận lợi. Doanh thu từ các dự án trung – cao cấp tại đây đã đẩy mặt bằng giá mới lên cao.
Mặc dù nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 5.200 căn, cho thấy sự gia tăng theo năm, nhưng lại có xu hướng giảm trong quý. Giá bán sơ cấp trung bình tăng khoảng 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tại nhiều khu vực tăng từ 5% đến 20%. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, chỉ ra rằng hạ tầng hoàn thiện và sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise, hay Gamuda đã tạo động lực tăng giá mạnh mẽ.
Áp Lực Giá Đối Với Người Mua Ở Thực
Dù giá tăng mạnh, áp lực lên người mua nhà ở thực chưa bao giờ lớn hơn. Các dự án có giá dưới 3 tỷ đồng, được coi là “vừa túi tiền”, hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch. Trong chín tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có khoảng 4.300 căn hộ được mở bán, trong đó có tới 60% là căn hộ cao cấp. Mặc dù tỷ lệ hấp thụ lên đến 91%, phần lớn giao dịch đến từ nhà đầu tư hoặc những người có thu nhập cao, trong khi gia đình trẻ và người mua để an cư không đông đảo như mong đợi.
Xu Hướng Di Chuyển Sang Vùng Ven
Trước áp lực giá và nguồn cung khan hiếm, nhiều người mua thực chuyển sang tìm kiếm nhà ở tại vùng ven, đặc biệt là Bình Dương. Khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn với mức giá hợp lý và khả năng kết nối tốt đến TP.HCM. Thành phố mới Bình Dương hiện đang thu hút nhóm chuyên gia và các gia đình khá giả với những dự án hạng B có giá từ 50–60 triệu đồng/m². Các khu vực như Dĩ An và Thuận An vẫn giữ nguồn cung hợp lý cho người lao động trong các khu công nghiệp và cư dân địa phương.
Savills ghi nhận rằng tỷ lệ người mua nhà tại Bình Dương tăng từ 20% lên 40% ở nhiều dự án. Bà Hương cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm nơi ở của thế hệ trẻ, những người ngày càng ưu tiên không gian sống được bố trí hợp lý, đầy đủ tiện ích và môi trường an ninh ổn định.
Áp Lực Giá Dự Báo Tăng Cường
TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giá trong quý IV/2025. Niềm tin thị trường đang dần trở lại nhờ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, metro số 2 và cầu Thủ Thiêm 4 chính thức khởi công. Với tình hình tín dụng có dấu hiệu cải thiện, nhiều chủ đầu tư kỳ vọng tốc độ tiêu thụ sẽ duy trì ổn định, từ đó tạo thêm động lực tăng giá.
Tuy nhiên, bà Hương nhấn mạnh rằng mức giá cao luôn là thách thức lớn cho nhóm thu nhập trung bình khi tiếp cận căn hộ. Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa và phát triển hệ thống hạ tầng liên kết vùng là cực kỳ quan trọng. Khi các tỉnh lân cận được kết nối thuận lợi hơn, các chủ đầu tư sẽ có cơ hội mở rộng quỹ đất cho các dự án “vừa túi tiền”, điều mà TP.HCM hiện đang gặp nhiều khó khăn.
Tóm Lại
Thị trường căn hộ TP.HCM đang phục hồi mạnh mẽ với giá cả gia tăng rõ rệt, nhưng áp lực lên khả năng chi trả của người dân cùng sự khan hiếm nguồn cung đang khiến giấc mơ sở hữu nhà trở nên xa vời cho nhiều người. Trong bối cảnh đó, Bình Dương hiện lên như một lựa chọn thực tế cho những người mua ở thật, nhờ vào mức giá hợp lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Xu hướng này dự báo sẽ tiếp tục lan rộng, hình thành một dòng chuyển dịch mới trong nhu cầu nhà ở tại khu vực phía Nam.
