Bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, TP.HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới với nhiều quy định thay đổi, điều này dự kiến sẽ tác động lớn đến chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, từ đó làm gia tăng giá thành phát triển các dự án bất động sản.
Bảng giá đất mới và những thay đổi đáng chú ý
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM mới đây đã gửi văn bản đến các đơn vị liên quan để lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết quy định bảng giá đất mới, dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo thông tin từ sở, bảng giá đất năm 2026 sẽ khắc phục những hạn chế của bảng giá hiện hành (Quyết định 79/2024). Điều đáng lưu ý, giá đất ở tại một số tuyến đường trung tâm gần như giữ nguyên theo bảng giá cũ và chỉ bằng 60% so với giá giao dịch thực tế.
Ông Đào Quang Dương, quyền Trưởng phòng Kinh tế đất, cho biết bảng giá đất dự kiến sẽ áp dụng cho 11.036 tuyến đường, tăng 896 tuyến so với bảng giá trước đó. Sự thay đổi này được cho là cần thiết nhằm điều chỉnh giá đất phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường.
Thông tin chi tiết về giá đất
Trong dự thảo, giá đất cao nhất theo Quyết định 79/2024 thuộc về các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi, với mức giá 687,2 triệu đồng/m2, trong khi giá đất khảo sát thực tế là 954,3 triệu đồng/m2. Ngược lại, khu dân cư Thiềng Liềng có đơn giá đất thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2, chỉ bằng 60% so với giá chuyển nhượng thực tế.
Tại khu vực Bình Dương, giá đất cao nhất theo Quyết định 63/2024 ghi nhận 52,1 triệu đồng/m2, trong khi giá khảo sát có thể lên đến 149,3 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất được đề xuất tăng trung bình 42% so với bảng giá hiện hành, mặc dù vẫn chỉ bằng 60% so với mức giá thị trường.
Tác động đến người dân và doanh nghiệp
Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đưa ra cảnh báo về những thay đổi này. Theo đó, việc thực hiện bảng giá đất mới cần thận trọng nhằm đảm bảo không gây xáo trộn và áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Người dân đang thực hiện các thủ tục như chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ là những người chịu ảnh hưởng lớn nhất. Điều này có thể khiến chi phí cho các giao dịch bất động sản tăng mạnh, đặc biệt đối với những người có thu nhập trung bình và thấp.
Một trong những rủi ro đáng lưu ý là nguy cơ khiếu nại và tranh chấp có thể gia tăng tại các khu vực đang tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất cao hơn nhiều so với giá đã phê duyệt trước đó.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức
Chi phí cao hơn trong việc bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ làm tăng tổng mức đầu tư cho các dự án, gây sức ép cho các doanh nghiệp bất động sản. Đối với những dự án đang triển khai, thách thức đặt ra là doanh nghiệp sẽ có nên tiếp tục hay dừng lại. Chi phí đầu vào tăng cao có thể dẫn đến tình trạng thua lỗ hoặc chậm ra hàng, gây ra những tranh cãi giữa nhà đầu tư và khách hàng.
Đáng chú ý, sự gia tăng này cũng làm mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có khả năng phát triển sản phẩm nhanh chóng hơn. Trong khi đó, những doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai các dự án mới.
Tác động đến thị trường bất động sản
Thông qua báo cáo của VARS IRE, các nhà đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán cao hơn và tập trung vào các sản phẩm cao cấp để duy trì lợi nhuận. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, mặt bằng giá chung trên thị trường tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người tiêu dùng.
“Nếu giá bán buộc phải điều chỉnh tăng, sức mua thực sẽ giảm, đặc biệt là đối với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực”, đại diện từ VARS IRE nhấn mạnh.
Kiến nghị từ các chuyên gia
Để tránh những tác động tiêu cực do bảng giá đất mới, VARS IRE kiến nghị rằng Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, trong khi để địa phương có quyền điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Điều này sẽ giúp đảm bảo sự phù hợp và hợp lý trong việc áp dụng bảng giá đất mới.
Tóm lại
Bảng giá đất mới dự kiến sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản tại TP.HCM, làm gia tăng chi phí cho người dân và doanh nghiệp. Sự gia tăng này có thể tạo ra những rủi ro đáng lưu ý và yêu cầu một cách tiếp cận thận trọng từ phía các cơ quan chức năng để đảm bảo sự ổn định và minh bạch trong thị trường đất đai.
