Hệ thống giao thông mới và làn sóng giải ngân đầu tư công khổng lồ đang tạo ra những cơ hội vàng cho ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) tại Việt Nam. Với hơn 755 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công được giải ngân trong năm 2025, các dự án lớn như cao tốc Bắc – Nam và các vòng đai ở TP.HCM và Hà Nội đang giúp “thức tỉnh” những vùng đất trước đây chưa phát triển, mở ra những hành lang kinh tế mới.
Tình hình chung của ngành BĐS KCN
Bước vào quý I/2026, ngành BĐS KCN đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng. Thị trường đã dần ổn định sau những biến động mạnh mẽ từ năm 2024-2025, liên quan đến những căng thẳng thương mại và sự thay đổi trong chính sách thuế quan ở Mỹ. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất chiến lược như GVR, IDC và KBC dự kiến sẽ có sự tăng trưởng nổi bật khi mà định giá tài sản (re-rating) của họ được củng cố nhờ vào hạ tầng giao thông mới.
Theo nhận định, các doanh nghiệp có quỹ đất “sạch” và mô hình kinh doanh đa dạng sẽ là những người bứt phá trong giai đoạn tới. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc hoàn toàn vào chênh lệch địa tô có thể phải đối mặt với nhiều thách thức hơn do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng gia tăng theo Luật Đất đai 2024.
Tác động của dòng vốn FDI
Cảnh quan đầu tư FDI toàn cầu và xu hướng “China+1”
Theo tổng hợp từ các chuyên gia, trong giai đoạn 2022-2025, dòng vốn FDI toàn cầu đang chuyển hướng mạnh mẽ. Đặc biệt, 75% dòng vốn hiện nay đã tập trung vào các ngành công nghiệp tương lai như bán dẫn và trí tuệ nhân tạo. Điều này giúp Việt Nam khẳng định vị thế trong bối cảnh chính trị quốc tế biến động.
Dữ liệu ghi nhận tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong năm 2025 đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm trước, trong khi nguồn vốn giải ngân đạt 27,62 tỷ USD, tăng trưởng 9%. Rõ ràng, cam kết đầu tư của các nhà đầu tư không bị ảnh hưởng bởi các rào cản thương mại ngắn hạn. Trung Quốc đã gia tăng đầu tư vào Việt Nam, chiếm 17% tổng vốn đăng ký và đứng đầu về số lượng dự án mới.
Ảnh hưởng của chính sách thuế quan Mỹ
Chính sách thuế quan từ Mỹ đã tạo ra những tác động khác nhau cho ngành BĐS KCN Việt Nam. Mặc dù mức thuế 20% được áp dụng lên hàng hóa xuất xứ Việt Nam có thể được coi là cú sốc tiêu cực, song các nghiên cứu cho thấy điều này lại mang đến cơ hội lâu dài cho thị trường BĐS KCN. Mức thuế này, dù cao hơn mức 0% trước đây, vẫn thấp hơn nhiều so với mức thuế áp dụng trực tiếp với hàng hóa từ Trung Quốc.
Triển vọng vào quý I/2026 rất khả quan khi nhu cầu thuê đất được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ khi các tập đoàn đa quốc gia lên kế hoạch mở rộng. Điều này đặc biệt đúng đối với ngành điện tử và bán dẫn, nơi các nhà đầu tư chính như Samsung và Amkor đang tiếp tục mở rộng hoạt động.
Các yếu tố thúc đẩy ngành BĐS KCN
Hạ tầng giao thông miền Nam
Các dự án hạ tầng giao thông tại miền Nam như Vành đai 3 TP.HCM và sân bay Long Thành đang góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành BĐS KCN. Vành đai 3 hiện đang được thi công gấp rút, với mục tiêu thông xe kỹ thuật kịp tiến độ. Sân bay Long Thành dự kiến đi vào hoạt động giai đoạn 1 vào giữa năm 2026, mở rộng khả năng kết nối cho các KCN tại khu vực Đông Nam Bộ.
Giá thuê đất duy trì ổn định
Giá thuê đất tại miền Bắc dự kiến sẽ tăng nhẹ khoảng 145 USD/m2 do khan hiếm quỹ đất tại các vị trí đắc địa như Bắc Ninh và Hải Phòng. Miền Nam ghi nhận giá thuê duy trì ở mức cao, khoảng 190-200 USD/m2, nhờ vào quỹ đất mới hạn chế và chi phí đền bù cao. Biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 50% cho các KCN đã hoàn tất khấu hao, cho thấy khả năng chuyển chi phí tốt sang khách thuê.
Kỳ vọng từ đền bù đất trong giai đoạn tới
Dự báo giai đoạn 2026-2027, hoạt động đền bù tại các dự án đã được thông qua quy hoạch đang diễn ra mạnh mẽ. Một số dự án như cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và các khu công nghiệp tại Đồng Nai đang hứa hẹn sẽ tạo ra một lượng tiền lớn từ việc đền bù đất. Doanh nghiệp tham gia đền bù cũng kỳ vọng sẽ ghi nhận khoản thu nhập từ thanh lý gỗ lớn.
Bất động sản KCN phía Bắc và phía Nam
Miền Bắc: Điểm đến của dòng vốn công nghệ cao
Khu vực miền Bắc, với các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên, tiếp tục thu hút dòng vốn FDI từ những doanh nghiệp công nghệ cao. Về mặt giá thuê, các KCN tại miền Bắc đang dao động ở mức 141 USD/m2/kỳ, thấp hơn 26% so với miền Nam, mở ra cơ hội cho các hợp đồng lớn.
Miền Nam: Thách thức trong quản lý quỹ đất
Tại miền Nam, tình hình quỹ đất cho phát triển khu công nghiệp đang trở nên khan hiếm. Giá thuê trung bình đạt khoảng 190 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 30% so với phía Bắc. Sự dịch chuyển dòng vốn ra các tỉnh vệ tinh cho thấy sự cần thiết phải tái cấu trúc hạ tầng và quỹ đất.
Cổ phiếu tiềm năng trong ngành BĐS KCN
Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC)
IDC đang sở hữu một quỹ đất thương phẩm lớn hơn 700ha, sẵn sàng thu hút dòng vốn FDI. Doanh thu từ mảng điện đóng góp khoảng 40-50% tổng doanh thu, giúp duy trì dòng tiền ổn định cho công ty.
Cao Su Phước Hòa (HOSE: PHR)
HĐTDTA ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng nhờ vào giá cao su gia tăng. Trong năm 2026, PHR sẽ nhận được tiền đền bù từ các dự án lớn như VSIP III, nhờ đó tạo ra lợi nhuận đột biến.
Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP)
SIP đang chứng kiến sự tăng trưởng doanh thu nhờ cung cấp tiện ích cho các khu công nghiệp, với biên lợi nhuận duy trì ở mức cao. Vị trí đắc địa của công ty cũng là một lợi thế lớn trong thu hút đầu tư.
Nam Tân Uyên (UPCOM: NTC)
NTC ghi nhận doanh thu tăng mạnh từ hoạt động cho thuê công nghiệp, nhờ vị trí chiến lược và giá thuê cạnh tranh.
Long Hậu (HOSE: LHG)
LHG cũng đang cho thấy sự phát triển mạnh mẽ với doanh thu từ thuê khu công nghiệp tăng trưởng đáng kể, cùng với dự án nhà xưởng cao tầng mang lại lợi ích lớn cho doanh thu.
Kinh Bắc (HOSE: KBC)
Dự kiến việc phê duyệt cho KCN Tràng Duệ 3 trong quý I/2026 sẽ tạo ra một cú hích lớn cho KBC trong 5 năm tới, mặc dù rủi ro pháp lý vẫn hiện hữu.
Tóm lại
Ngành BĐS KCN Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn khi dòng vốn FDI chất lượng cao tiếp tục đổ vào, hạ tầng giao thông được cải thiện và các doanh nghiệp dần thích ứng với tình hình mới. Sự chuyển mình này hứa hẹn sẽ đem lại lợi nhuận đột biến cho các cổ phiếu trong lĩnh vực này trong thời gian tới.
`
